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Edição de sexta-feira, 19 de outubro de 2018.

Equidade para a fixação de cláusula penal por descumprimento de locação em shopping



Com base no princípio da equidade e nas normas previstas pelo artigo 413 do Código Civil, a 4ª Turma do STJ reformou acórdão do TJ de São Paulo (TJSP) que havia adotado a proporcionalidade matemática para reduzir cláusula penal por devolução antecipada de loja localizada em shopping center.

Para o colegiado, a necessidade de equilíbrio dos efeitos da inexecução contratual entre as partes e as peculiaridades do shopping – que depende do funcionamento regular de suas lojas para sucesso do empreendimento – justificam a adoção da equidade na redução da cláusula penal pelo descumprimento do contrato.

As consequências econômicas da inexecução perpetrada pelos locatários podem ter proporções muito maiores, o que justifica uma redução mais comedida do valor pactuado a título de cláusula penal. Assim, em vez de seis aluguéis, penso ser razoável a cobrança de quatro, com os consectários legais”, apontou o relator do recurso do shopping, ministro Luis Felipe Salomão.

O contrato estabelecido entre o shopping e a locatária previa que, no caso de devolução da loja antes do término do prazo de 36 meses de locação, a locatária deveria pagar multa compensatória equivalente a seis meses de aluguéis. No caso analisado, a devolução ocorreu após 14 meses de locação - ou seja, 22 meses antes do encerramento do contrato.

Em primeira instância, o juiz condenou a locatária ao pagamento da cláusula penal em seu valor integral, mas o TJ-SP utilizou critério proporcional de cumprimento do contrato para reduzir a multa para 2,34 aluguéis.

Em análise do recurso especial do shopping, o ministro Luis Felipe Salomão explicou que a cláusula penal constitui pacto por meio do qual as partes determinam previamente uma sanção de natureza civil – cujo objetivo é garantir o cumprimento da obrigação principal –, além de estipular perdas e danos em caso de inadimplemento parcial ou total do dever assumido.

O ministro também apontou que “as disposições do artigo 413 do Código Civil de 2002 representaram a superação do princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida livremente entre as partes, em favor da prevalência do princípio da equidade – um efeito do paradigma da ética nos negócios jurídicos”. À luz desse princípio, explicou o ministro, o juiz deve verificar, em cada caso, se há a necessidade de redução da cláusula penal.

Porém, nas hipóteses de incidência do artigo 413 do CC/02, o ministro Salomão ressaltou que a redução judicial da cláusula penal deve observar o critério da equidade, que não se confunde com a imposição de proporcionalidade matemática.

Consequências econômicas

O caso judicial é oriundo da comarca de Franca (SP). A empresa recorrente – que teve sucesso parcial em seu recurso – é a Sierra Enplanta Ltda. (locadora), que litigava com a empresa Comercial Mocassinho de Franca Ltda. – Empresa de Pequeno Porte.

No caso concreto, o julgado destacou que a existência de lojas desocupadas em um shopping center prejudica o sucesso de todo o empreendimento comercial, com a possibilidade de consequências econômicas em virtude de inexecução dos contratos locatícios. (REsp nº 1353927 – com informações do STJ e da redação do Espaço Vital).


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