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Edição de terça-feira, 20 de fevereiro de 2018.

Sete maneiras de desestimular a inadimplência nos condomínios



Por Sidney Barletta Júnior, advogado e diretor do Instituto Paulista de Conciliação e Mediação

O número é maior que a população de alguns grandes países do mundo: 59,8 milhões. Essa é quantidade de pessoas que deviam alguma prestação, os chamados inadimplentes, em julho de 2017, segundo a Serasa e a Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas. Entres esse quase 60 milhões de brasileiros, estão aqueles que devem parcelas da taxa condominial.
Em tempos de crise e de desemprego, era esperado que esse valor, de fato crescesse.

O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) divulgou, também em julho, que ações por atraso de condomínio haviam crescido 226,5% no último ano. Isso significa que a quantidade de processos judiciais nessa área triplicou em relação a 2016. O órgão pesquisou as ações ajuizadas no TJ de São Paulo e encontrou 6.059 processos; tinham sido 1.856 ações na cidade de São Paulo, no ano passado.

Além da crise econômica, o novo Código de Processo Civil, que começou a vigorar em março passado, agilizou a cobrança judicial e os síndicos passaram a ter uma ferramenta poderosa para ajudá-los no combate à inadimplência para manter o caixa em ordem. No entanto, todos sabemos, a Justiça do Estado e do País sofre com um inchaço nas ações e processos - e, por isso, não consegue acelerar a resolução dos litígios entre condôminos e condomínios.
 
O que fazer, então, se o edifício enfrenta falta de pagamento de taxas condominiais?

Observando bem os fatores que levam à inadimplência e os caminhos tradicionalmente usados para solucionar os casos, encontramos sete alternativas de que síndicos e administradoras podem lançar mão para acabar – ou ao menos minimizar – os atrasos e a falta de pagamento. Vamos a elas:

1. Administração transparente: é preciso expor aos condôminos a situação real das contas. Transparência e seriedade sensibilizam quem age de boa-fé, que é a maioria dos usuários, acreditem. Saber onde seu dinheiro está sendo usado é um fator importante de adesão e de valorização da taxa condominial.

2.  Comunicação: use todos os recursos disponíveis (de cartaz no elevador a mensagem no WhatsApp, passando por newsletter e grupos em redes sociais) para manter os condôminos cientes da situação financeira do edifício. Assim, ninguém pode alegar desconhecimento e todos se sentem mais seguros. A chance de pessoas bem informadas, que entendem as necessidades do condomínio, não atrasarem o pagamento é bem maior. Invista nisso.

3. Reunião curtas – menos discussão, mais metas: assembleias condominiais podem se tornar verdadeiros pesadelos se os condôminos começarem a discordar e a bater boca. Pautas enxutas, com metas e propostas factíveis, costumam funcionar bem e terminam antes que as pessoas percam a paciência. Assuntos de ordem financeira devem ser os primeiros a ser discutidos nesses encontros.

4. Índice de inadimplência: sem citar nomes ou unidades, sem constranger ninguém, é importante que proprietários saibam qual é a taxa de inadimplência do condomínio e conheçam a margem de negociação para esse valor. Se todos estiverem empenhados, a pressão sai das costas do síndico e da administradora e passa a ser uma missão de todos a inadimplência zero.

5. Desconforto: não há nada mais desagradável do que conviver mal com vizinhos. Seja por divergência de opinião ou por conflitos mal resolvidos, evitar essa situação desconfortável é dever e desejo de todos os condôminos. O patrimônio comum e a vida coletiva devem sempre estar acima de opiniões pessoais. Estimule o diálogo entre os proprietários. Quando nos sentimos ouvidos e respeitados, passamos a vestir a camisa e a chance de atrasar o pagamento cai, porque achamos importante contribuir.

6. Mediação: mesmo que o CPC facilite a ação para cobrança da taxa de condomínio, use o recurso em última instância. O comportamento do síndico e da administradora logo é percebido pelos condôminos, que podem ficar refratários a qualquer chamado. Em vez disso, convide o proprietário da unidade devedora para uma conversa, chame para uma sessão de mediação, se ele for mais fechado. Os mediadores profissionais têm técnicas que, respeitosamente, ajudam as partes a chegar num bom acordo.

7. Conciliação: se não tiver jeito e o devedor não estiver muito convencido de que dialogar é importante, convide ele para uma sessão de conciliação numa câmara particular. O atendimento ali é mais rápido que na Justiça tradicional, mais acessível, voluntário (ninguém é obrigado a ir), tem valor legal e pode até ser homologado pelo juiz se necessário.
 
Mas, o mais importante, a cultura de paz e do diálogo é a alma dessas câmaras, o que garante que depois do acordo, os vizinhos poderão continuar se encontrando no elevador sem nenhum constrangimento. E, quem um dia deveu, passa a ser parceiro por ter sido ouvido e ter suas questões acolhidas numa mesa em que ninguém quer ganhar, mas sim, chegar a um resultado satisfatório para todo mundo.


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