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Terça-Feira, 19 setembro de 2017

Para punir condômino devedor, só medidas pecuniárias



O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. A jurisprudência do STJ considera que o Código Civil é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais.

De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o CPC de 1973 já estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais. Na prática, isso pouco funcionou.

Na sistemática do novo CPC, explicou o ministro, “as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial – conforme o artigo 784, inciso VIII - de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida”.

E uma das garantias para a satisfação do débito é a penhora da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou o ministro – “porque isso é previsto na Lei nº 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ”.

Outra hipótese prevista no CC é a possibilidade de o condomínio, por meio da aprovação de três quartos dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.

Mesmo assim, não é incomum chegarem ao Poder Judiciário, e especificamente ao STJ, queixas de condôminos que foram penalizados de forma diversa, com sanções que – alegadamente - constrangem e até mesmo atingem sua honra e a imagem.

Acesso às áreas comuns

Segundo a atual jurisprudência do STJ, a proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer - com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem, foge dos ditames do princípio da dignidade humana.

Esse posicionamento foi recentemente adotado pela 3ª Turma, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp nº 1.564.030).

Os julgamentos nessa linha têm definido que “o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns’.

Por essa razão, “a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”, sustenta o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze.

Outras decisões do STJ

 A falta de pagamento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a 3ª Turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp nº 1.401.815).

 O artigo 1.336, parágrafo 1º, do CC prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

 O condômino que deixa de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio – considerado condômino nocivo ou condômino antissocial – poderá ser obrigado a pagar multa de até o décuplo do valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração, desde que haja aprovação de três quartos dos condôminos em assembleia. Contudo, a aplicação da sanção prevista no artigo 1.337, caput e parágrafo único, do CC, exige que o condômino “seja devedor reiterado e contumaz, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos”. (REsp nº 1.247.020).


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