Sexta-feira, 17 de Outubro de 2014

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Intruso no imóvel

Artigos   |   Publicação em 08.06.12

Por Daniel Alcântara Nastri Cerveira,
advogado (OAB-SP nº 200.121)


O artigo 13, da Lei do Inquilinato, é expresso no sentido de que a cessão da locação, a sublocação ou empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. Sendo assim, salvo autorização prevista em contrato, o inquilino não pode transferir a locação, sublocar ou emprestar (dar em comodato) o imóvel para terceiros sem a anuência escrita do locador.

Se ocorrida a cessão, sublocação ou empréstimo irregular, o novo ocupante do imóvel caracteriza-se como um intruso. Ou seja, detentor de uma posse injusta, que lhe foi transmitida indevidamente.

Diante deste cenário, criou-se uma grande divergência na doutrina e jurisprudência sobre qual é a ação judicial adequada para a retomada da posse do imóvel pelo locador.

Em resumo, existem duas correntes bem divididas: a ação cabível sempre será a despejo e proposta contra o inquilino; ou caberá ao locador optar pela ação despejo contra o locatário ou ação de reintegração de posse em face do intruso.

Os defensores da primeira corrente estão amparados no artigo 5º, da Lei do Inquilinato, o qual estabelece que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel a de despejo”. Ademais, para estes a ação de despejo é a correta, visto que é necessário que primeiramente seja rescindido o contrato de locação com o cedente ou sublocador, ou contra o
sublocatário ou cessionários irregulares. Como exemplo de juristas que defendem esta linha de entendimento, temos o saudoso Pontes de Miranda e o Pestana Aguiar.

Quanto à segunda corrente, sustentam os seus idealizadores que, uma vez que a posse injusta configura esbulho possessório, tem-se como apropriada a ação de reintegração de posse contra o ocupante irregular. Visto que a posse não está assentada em contrato de locação e que, mesmo se não for formalmente rescindido o contrato de locação, não é razoável obrigar que o locador tolere “a posse de terceiros em sua propriedade, até que desfeito com o locatário o pacto de arrendamento” (palavras de José Guy de Carvalho Pinto, in “Locação & Ações Locativas).

E, no mesmo sentido, alegam estes juristas que os locadores estariam autorizados a optarem pela ação de despejo contra o inquilino, na medida em que a cessão, sublocação ou empréstimo irregular caracterizam-se com infração legal e contratual. Podemos citar como defensores desta segunda corrente os juristas Maria Helena Diniz, Tucci e Villaça Azevedo, além de José Guy de Carvalho Pinto.

Na prática observamos que, por cautela, os locadores normalmente preferem ajuizar a ação de despejo contra o locatário, tendo em vista que, por vezes, é difícil fazer prova da invasão (especialmente nas locações residenciais). Entretanto, dependendo do caso concreto, a ação de reintegração de posse pode ser interessante do ponto de vista do senhorio, vez que o seu procedimento admite, como regra, pedido liminar, diferentemente da ação de despejo, onde a liminar é exceção.                             

daniel@cerveiraadvogados.com.br
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Marco Antonio Birnfeld formou-se advogado em 1971, pela PUC-RS. Foi em 1983 o primeiro juiz leigo dos Juizados Especiais de Porto Alegre, na época chamados de Juizados das Pequenas Causas. Atuar ali (graciosamente) significava "prestar relevante serviço público". Em um ano na função, alcançou o expressivo índice de 82% de conciliações.

Em 1º de janeiro de 2014 completou dez anos de exercício no cargo de conselheiro seccional da OAB-RS - mandatos alcançados em quatro eleições sucessivas.

Abandonou a Advocacia contenciosa em 2012, decepcionado com "o crescimento jurisdicional da estagiariocracia". Reside à beira-mar em Itajaí (SC), mas mensalmente está em Porto Alegre, para atender compromissos com a Ordem gaúcha.

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